藤沢市辻堂の司法書士業務メモ - 司法書士ブログドットコム

売買決済で同時抹消がある場合

売買決済で同時抹消がある場合、つまり売却物件に担保が設定されて
いて、担保の抹消と購入物件の移転登記を決済日に合わせて申請する
必要がある場合です。買主に移転をする前に担保を抹消しないと買主
は担保付の物件を購入することになり購入した所有権を失うおそれが
あります。そのため必ず移転登記の前に抹消登記を申請します。
同時に申請する場合は連件申請といって申請書に番号を振ればその
順番で法務局が処理をしてくれます。
この場合二とおりのケースがあります。

①すでに完済済で抹消書類が手元にあるが抹消登記は申請していない
この場合は手元にある抹消書類を決済日に持参していただくことになります。

②物件を売却したお金でローンの完済をする場合
ケースとしてはこちらの方が圧倒的に多いです。当然金融機関はお金を
返さないと抹消書類を渡してくれません。そして例外もありますが、原則
担保を設定している金融機関は決済場所に抹消書類を持参してくれません。
つまり決済をしてローンの完済処理をした後に、売主はその金融機関に
抹消書類を受け取りに行く必要があります。さらに入金の確認に時間が
かかることもありますので、このケースでは当日売主が拘束される時間
がかなり長くなることもありますのでご注意下さい。
（拘束時間＝決済＋移動＋入金確認、司法書士も同行します。）
上記のため完済の申込みの際には、できるかぎり決済場所に近いところで
抹消書類を受け取ることができるように手配をします。

売主が当日抹消書類を取りにいく時間がない場合は司法書士が代わりに
受け取ることもあります。（抹消書類の代理受領）
この場合は事前に代理受領が可能かどうか、代理受領するために必要な
書類は何か（委任状等）を確認しておく必要があります。

売買決済の当日について

今回は売買決済当日の流れを司法書士の観点から記載します。
売買決済とはお店で品物を購入（売買）するのと同じことですが、
その品物が「不動産」の場合ということです。つまり買う側は代金を支払い、
売る側は品物である「不動産」を買った人に渡します。ただし不動産自体は
動かせないので、その所有権を渡すことになります。そして買う人が
確定的に所有権を取得するには名義変更（登記）をする必要があるので、
売る側は名義変更（登記）に必要な書類を渡すことになります。

決済には司法書士が立会いますので上記の登記に必要な書類がそろって
いるかは司法書士が確認します。権利書の確認、登記委任状に押印などを
していただきます。この登記書類の確認作業は決済の最初に行います。
登記書類がそろっていないと確定的に所有権を取得できないことになるので、
買主は売買代金を支払えません。そのため司法書士が問題無いと判断して
から代金を支払います。（住宅ローンを利用する場合はローンを実行します。）

上記の司法書士による確認後にその「不動産」の引渡しに必要なその他の
作業を行います。不動産会社の書類に記入・カギの引渡し・新しい権利書の
送付先の確認などです。住宅ローンを利用する場合はローンの実行・仲介
手数料や登記費用の現金引き出し等お金の処理に時間がかかるので、
その間に上記の作業を行います。銀行の込み具合にもよりますが、通常は
銀行の処理よりも作業のほうが早く終わり、少し待ち時間があります。

決済当日の拘束時間ですが、上記のように住宅ローンを利用する場合は
銀行の混雑状況によりますが、だいだい１時間くらいはかかります。月末等
の集中している日は1時間半～２時間くらいかかることもあります。（※私の
最長は約３時間です。）また担保の抹消登記を同時に申請する場合は、売主
の方はその後さらに拘束されることもありますが、それは別に説明します。

両親とも死亡した場合の相続登記

相続登記には特に期限がありませんので、名義を変更しないまましばらく
放置してしまうケースもあります。その間に今度は相続人が亡くなってし
まい被相続人が2名になることもあります。最も多いのが父（母）が亡くな
り、相続登記をしていない間に今度は母（父）が亡くなってしまう場合です。
今回はこの両親ともに死亡した場合の相続登記について記載します。

例として土地の名義が父親で、父親の相続人は妻（母親）・子Ａ・子Ｂ。
父親死亡後に、相続登記未了のまま今度は母親が亡くなってしまい、
父親死亡後から母親が亡くなるまでの間に父親の相続財産である土地
について母親・子Ａ・子Ｂで遺産分割協議をしていなかったケースで
説明します。（母親の相続人も子Ａ・子Ｂのみ）

上記のようなケースでＡ・Ｂが話し合って土地はＡが相続することにした
ので名義を変更したいというのが依頼としてよくあります。、この場合
父親名義からＡ名義に直接登記を申請できるのかという問題がありますが、
それは可能です。父親の遺産を分割をする権利はその相続人である3名
（母親・子Ａ・子Ｂ）にあります。その後に母親が死亡したことによって
母親がもっていた父親の遺産を分割する権利（父親の相続人たる地位）
が今度は母親の相続人である2名（子Ａ・子Ｂ）に相続されます。
父親と母親の相続人であるＡ・Ｂが父親及び母親両方の遺産分割をする
ことによって土地の所有権は父親からＡに移転をするということになります。

上記の相続登記をする際は以下の2点に注意が必要です。
①被相続人父親の出生から死亡までの戸籍謄本と合わせて母親の出生
　から死亡までの戸籍謄本を添付する必要がある。
　（父親の相続人だけでなく母親の相続人も特定する必要があるため）
②遺産分割協議書には父親の相続分だけではなく母親の相続分も合わせて
　　分割協議をした記載をする必要がある。

管轄が違う不動産がある場合

不動産登記は法務局に申請しますが、土地の場所ごとに法務局の管轄
が決まっています。市や区ごとで分けられていますので、境目付近では
すぐ近くの土地なのに別々の法務局に申請する必要があるケースも
ありえます。もし管轄違いの法務局に申請するとその登記は却下になり
ますので管轄の確認はかなり重要です。

法務局の管轄の確認方法は以下のようになります。
①法務局のホームページを閲覧
②登記事項証明書（登記簿謄本）の管轄法務局の記載
③権利書（登記識別情報）の管轄法務局の記載

②・③の方法は古いものの場合法務局の統廃合によって現在の管轄と
異なる場合がありますので注意が必要です。不安な場合は直接法務局
に電話等で確認するのも有効な方法です。

相続登記で自宅と実家の不動産が対象になるケースがときどきあります。
自宅と実家の管轄が異なる場合、当然それぞれ登記を申請することに
なりますが、基本的に同時に申請することはできません。というのは
相続登記には被相続人の戸籍謄本や遺産分割協議書等を添付しますが
書類の原本を提出する必要があります。原本還付（原本を返却してもらう
手続き）をしますが、一方の法務局の処理が終わらないと書類が戻って
こないので他方に申請するとこはできません。法務局の処理の期間が
ありますので、このような場合は全部の完了までにどうしても時間がかか
ることになります。

上記のような場合は最初に時間がかかることを説明して、急ぎの事情
があればその管轄分から申請する、または同時に申請できるように
原本を管轄分の部数用意するなどの対応します。

建物を新築した際の土地の登記

土地を先行して購入して住宅ローンを利用している場合、通常建物を新築
した際は建物に所有権保存＋抵当権追加設定の登記をします。

では土地については登記は必要ないのでしょうか。
下記の２つが考えられます。

①土地の所有者（甲区）の住所変更
　土地を先行して購入した際は前の住所で登記をしていますので、この
　住所を新しい住所に変更する所有権登記名義人住所変更登記が考え
　られます。この登記をしなくても所有権保存＋抵当権追加設定の登記
　は申請できますが、銀行の融資条件として登記が必要になることがあり
　ますので、必ず金融機関等に確認をします。

②土地の抵当権の債務者の住所（乙区）の変更
　土地を先行して購入した際は前の住所で登記をしていますので、土地
　抵当権の債務者の住所を新しい住所に変更する抵当権変更登記が考え
　られます。根抵当権の違い抵当権の場合はこの登記をしなくても抵当権
　追加設定の登記は申請できますが、銀行の融資条件として登記が必要
　になることがありますので、必ず金融機関等に確認をします。
　この登記には土地の権利書（登記識別情報）が必要になりますが、銀行
　が印鑑証明書等の書類と合わせて預かってはくれるケースは少ないです。
　（銀行の内部規定で預かりが不可になっているところが多い）
　そのため土地の権利書（登記識別情報）については金消契約時に同席する
　または事務所にご来所いたただくなどの方法で直接お預かりします。

銀行に確認して必要なければ所有権保存＋抵当権追加設定のみ申請する
場合もありますし、もし金融機関等に確認をして上記２つとも融資条件として
必要な場合は①甲区住所変更②乙区抵当権変更③保存④追加設定の４件
を建物新築時に申請することになります。

抵当権の追加設定とは

住宅ローンを利用する場合の担保として物件に抵当権を設定します。
そして今ある抵当権の担保物件を新たに追加することを抵当権の追加
設定と言います。具体的には現在Ａ土地、Ｂ土地が担保になっている
抵当権にＣ土地を新たに担保として追加します。その結果この抵当権の
効力はＡ・Ｂ・Ｃの土地に及ぶことになります。

実務でこの抵当権の追加設定をする場合、最も多いケースが先行して
土地を購入してその時点で土地に抵当権を設定して、その後その土地
上に建物を新築して、その建物を土地についている抵当権の担保に新たに
追加する場合です。その結果抵当権の効力は土地建物全部に及ぶこと
になります。

この抵当権の追加設定ですが、登記の必要書類はほぼ通常の抵当権と
同じです。ただ、登録免許税ですが以前に抵当権をすでに設定している
証明書（具体的には抵当権が設定されていることが確認できる登記事項
証明書。前登記証明書と言います）を添付すれば1500円（不動産1個）
になります。添付しない場合との差額が大きいので実務では必ず添付
します。（既存物件と追加物件の管轄が同じ場合は添付省略可能）

既存の抵当権に担保を追加するので、追加する抵当権の内容は既存の
ものと同じ必要があります。ただし同一性が認められればある程度の違い
は許容されます。実務で多いケースが債務者の住所の表示です。
上記のケースでは土地を購入した時点では前の住所で、建物を新築して
入居したあとは新住所に住所移転します。そうすると既存の抵当権の
債務者の住所（旧住所）とこれから申請する抵当権の追加設定の債務者
住所（新住所）が異なる場合があります。この場合は既存抵当権の債務者
の住所を変更しなくても、そのまま新住所で抵当権の追加設定登記の
申請は可能です。

なお根抵当権（一定の取引における債務を担保する等の枠支配権）の場合
は、抵当権とは異なり債務者の住所が違う場合は追加設定はできませんの
でご注意下さい。

固定資産評価証明書について

所有権移転（名義変更）の登録免許税の計算は
固定資産評価証明書の評価額が基準になります。

例えば土地の所有権移転（相続）の場合
土地の評価額が10,000,000円とすると
下記のように計算します。

10,000,000円×4/1000＝40,000円です。
※相続の登録免許税の税率は4/1000

この評価証明書についての注意点を記載します。

①有効期間は１年間（4月1日→3月31日）
　　評価証明書は4月1日に年度が切り替わります。登記には最新の年度
　　のものが必要になります。例えば平成26年3月30日に取得した評価
　　証明書は平成27年4月2日の登記申請には使用できません。

②所有者以外が取得するには所有者との関係を証明する書類が必要
　　評価証明書は市役所等で取得します。原則土地建物の所有者から
　　取得請求をするものです。所有者以外が取得する場合は所有者から
　　の委任状、所有者が亡くなっている場合は所有者死亡の記載のある
　　除籍謄本・相続人であることを証明する戸籍謄本等が必要になります。
　　※土地建物の所在が藤沢市の場合は場合は市民センター、茅ヶ崎市
　　　の場合は出張所でも取得できます。

③道路部分の計算は近傍宅地単価が必要
　証明書の道路部分の評価額が「０円」でも登録免許税は課税されます。
　　この場合「近傍宅地単価」を使って計算しますので、宅地単価記載のある
　　評価証明書を取得する必要があります。計算式は次のようになります。

　　公衆用道路＝近傍宅地単価×30/100×面積

　　上記計算後の額を道路部分の評価額として登録免許税を計算します。

なお司法書士が職権で評価額のみ記載された評価通知書（評価証明書
ではない。登記専用）を取得する場合もあります。まず法務局で所定の
書類に認証印を受けて、それから役所等で取得します。この場合下記
のような特徴があります。
①基本的に原本還付ができない。（登記後原本が戻ってこない）
②遠方の不動産の登記をする場合不向き。　
　（委任状で郵送取得するほうが早い）
③取得できる場所に制約がある。
　（藤沢市の場合評価証明書は市民センターで取得できるが、上記の評価
　　通知書は市役所本館でなければ取得できない。）
④依頼を受けてない状態では取得不可。
　（上記は登記を申請することが前提なので、依頼を受任していることが
　　必要です。まず見積書を作成してそれを検討してから依頼をしたいと
　　いう場合は取得できません。）

売買決済等の場合は評価証明書はだいだい業者が取得をしますし、
遠方不動産の相続案件などは委任状で郵送請求をしますので、
当事務所の場合下記の方法はそれほど多く利用してないのが現状です。

住宅用家屋証明書の取得について

登録免許税を軽減する住宅用家屋証明書ですが、
役所等で取得する際には下記のものが必要になります。

①建物の登記事項証明書
（建物の面積、築年数等の条件を確認するため）
（住宅用なので建物の種類が「居宅」であることも条件です。）
②新住所に住所移転後の住民票
（入居したことを確認するため）
③中古の場合は売買契約書
（売買があったことを確認するため）

※本人以外が取得する場合は委任状が必要になるところもあります。

通常すべてコピーで大丈夫です。
あとは所定の申請用紙に記入をして担当窓口に提出します。
（取得に1通1300円かかります。）

問題は②の「住所移転後の住民票」ですが、ケースによっては
融資実行を急ぐ関係上住所移転前に登記をしなければならない
こともあります。そういった場合は軽減できないのでしょうか。

ときどき新住所に住所を移転しなければ家屋証明書を取得できないと
勘違いをされている方がいますが、住所移転前（旧住所）のままでも
申立書を添付すれば住宅用家屋証明書は取得できます。
「住所移転前に登記をする事情があります。後日すみやかに住所移転
をしますので家屋証明書を取得したい」という内容の申立てをします。
さらにこの申立書には現在の住居の状況・処分予定が分かる資料を
添付します。例えば現在の住居が賃貸であれば賃貸借契約書のコピー、
現在の住居を売却予定であればその売買・媒介契約書のコピーなど
です。要は今現在の住所（住居）から新しい住所に移転するつもりが
あることが間接的に分かる資料を提出します。

この申立書ですが、当然ですが後日すみやかに住所移転をすることが
前提です。住所移転（住む）つもりがないのに登録免許税の軽減をする
ためだけに申立てをするのは虚偽の申立てになるのでご注意下さい。

住宅用家屋証明書とは

登記をするには登録免許税という税金がかかります。
この登録免許税ですが、居住用の建物を売買によって購入または新築
した場合などは一定の条件（面積、築年数等）を満たせば軽減されます。
上記の一定の条件を満たしていることを証明する証明書のことを
「住宅用家屋証明書」と言います。（市役所等で取得します。）
法務局はこの証明書が申請に添付されていれば条件が満たされている
と判断して軽減した登録免許税で登記を受け付けてくれます。

この軽減ですが差額が大きいので、可能な場合は必ず取得します。
（通常司法書士が可否を判断して取得します。）
以下中古住宅（土地建物）の売買の場合で計算例を記載します。

建物の評価額が「500万」の場合の売買による所有権移転の
建物の登録免許税は、
通常→5,000,000円×20/1000＝100000円です。
軽減→5,000,000円×　3/1000＝　15000円です。
上記のようになります。

住宅用家屋証明書は建物についての証明なので土地の登録免許税は
軽減されません。（※ただし、土地の売買による移転登記については、
平成27年現在別の登録免許税の軽減は適用されます。）

住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記の免許税も軽減されます。
抵当権は土地建物両方に設定しますが、先ほど記載したとおり住宅用
家屋証明書の軽減は建物のみ対象です。そうなると土地は通常・建物は
軽減という状態になります。設定登記の登録免許税の計算は債権額に
税率を掛けることになっていますが、この場合の計算はどうするのかが
問題になります。結論は抵当権設定登記の登録免許税は異なる税率の
設定対象が複数ある場合は最も低い税率で計算してよいというルールが
あります。よって土地建物両方の設定も住宅用家屋証明書の軽減税率
で計算できるというわけです。

債権額(融資額)が「2000万」の場合の土地建物の抵当権設定登記の
登録免許税は、
通常→20,000,000円×4/1000＝80000円です。
軽減→20,000,000円×1/1000＝20000円です。
上記のようになります。

次回で住宅用家屋証明書の取得に必要な書類の説明をします。

放置した抵当権抹消登記

一般のお客様からの依頼が多い（根）抵当権抹消登記。
金融機関等から書類を受け取ったあとすみやかに司法書士に依頼を
する（または自分で申請する）人がほとんどですが、なかには忘れてその
まま数ヶ月～数年放置するケースもあります。
その後思い出して依頼をされるわけですが、放置しているうちに書類を
一部紛失されていることもあります。
以下いくつかのケースを記載します。

①~~資格証明書の期限切れの場合~~
　金融機関等から書類を預かるとそのなかに「代表者事項証明書」など
金融機関の代表者の資格を証明する書類があります。これには3ヶ月
以内という期限があります。　（金融機関等からの文書にもいつまでに
申請して下さいとの記載が通常あります。）この期限が切れてしまった
場合ですが、これは法務局で誰でも600円で取得できます。わざわざ
金融機関等に再発行を依頼しなくても大丈夫です。
※平成27年11月より原則資格証明書は添付不要、
　　会社法人番号を登記申請書に記載することになりました。

②押印書類を紛失した場合
　（根）抵当権抹消登記は（根）抵当権者である金融機関等が申請人になります。
　　そのため金融機関等から書類のなかに金融機関等の委任状がある
はずです。あと抵当権が消滅したことを証する書面、「解除証書」や
「弁済証書」などもあるかと思います。上記の書類には金融機関等が
押印をしてますが、その書類を紛失した場合はどうするのか。これは
金融機関等に事情を話して再発行をしてもらうことになります。なおいき
なり司法書士が事情を話しても個人情報の関係上必ずお客様に確認を
とります。そのためまずお客様から金融機関等に連絡してもらい、その
後に司法書士が動くことになります。

③登記済証（登記識別情報）を紛失した場合
　金融機関等の書類のなかに登記済証（契約書等に四角に赤いハンコ
が押印）や登記識別情報　（下に緑色のシール）という（根）抵当権の
効力を証する書類があるはずです。この書類を紛失した場合はどうするのか。
　これらの書類は（根）抵当権を設定した際に法務局から発行されますが、
権利書と同じで再発行は不可です。ではこの書類無しで抹消するには
どうしたらいいのか。
　抹消登記のみの場合通常「事前通知」という方法を使います。
　上記の書類無しで法務局に抹消登記を申請すると、登記義務者（その
登記によって不利益を受ける人）に「重要な書類である効力を証する
書面が添付されていないが、本当に抹消していいのか？」という照会が
されます。そこで登記義務者（抹消の場合は金融機関等）がその照会に
対して、一定期間内に　「抹消して問題ありません」と回答します。その
回答によって法務局が登記義務者の意思確認をして抹消登記をしてく
れるという流れです。この方法で申請する場合金融機関等の印鑑証明書
（委任状も会社実印押印）が必要になります。金融機関等に書類紛失の
事情を説明して、事前通知を用いること及び印鑑証明書の発行・委任状
の差し替えなどの協力を求めることになります。

（根）抵当権設定登記は完済しても自動的に消えるわけではなく、法務局
に抹消登記の申請が必要です。放置せずにすみやかに手続きをすすめる
ことをおすすめします。