登記の相談を受けた際に次のような話を聞くことがあります。
「・・・不動産の名義を変更(登記)したので、権利が移転しました・・・・」

上記もそうですが、登記(名義変更)が権利の移転の条件だと勘違いされて
いる方がかなりいるように思います。
正しい考え方はまったく逆になります。つまり
実際に権利が移転して(権利変動があって)、はじめて登記は申請できます。

例えばAさんからBさんへの所有権の移転登記をする場合は登記の前に
所有権(権利)がBさんに移転している必要があります。Bさんに権利が
移転していないのに登記を申請するのは虚偽の申請となります。
登記というのは権利(変動)を保護するために申請するものです。
ですから先に権利変動あって、その後に登記申請という流れになります。
(※登記が権利変動の条件という場合も一部例外的にあります。)

登記事項証明書の右側に住所・名前の上に登記原因と日付の記載があります。
(例:平成○○年○○月○○日売買、平成○○年○○月○○日相続 など
この日付が権利変動のあった日です。
登記事項証明書の中央に登記の受付年月日と受付番号があります。
(例:平成○○年○○月○○日受付第○○○○号
この日付が登記を申請した日です。
登記原因の日付は受付年月日よりも前の日(同日も可)になっているはずです。

司法書士は登記を申請する前に本当に権利変動があったのか確認する義務が
あります。例えば離婚による財産分与登記の際に戸籍謄本や離婚届けの受理証
を用意していただきますが、これは財産分与は離婚が成立してはじめて効力(権利
変動)が発生するからです。そのため戸籍謄本等は法務局に提出しませんが、
司法書士が実体関係(権利変動)を確認するために必要になります。

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