2015年 3月の記事一覧

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15年03月31日 17時33分32秒
Posted by: shinmachi

不動産の名義変更(登記)をするには登録免許税という税金を
国に納める必要があります。
納税方法は「登記申請書」に収入印紙を貼って納めます。
司法書士に依頼する場合は司法書士に報酬分と税金分を合わせて支払い
司法書士が収入印紙を購入して申請書に貼り付けるのが一般的です。

例として次に相続登記(名義変更)の登録免許税の計算例を記載します。
土地建物の全部(所有権)を相続によって移転する場合です。
土地建物の移転についての登録免許税の計算は
固定資産評価証明書の評価額が基準になります。

相続登記の登録免許税の税率は4/1000です。
土地建物の評価額の合計が仮に20,000,000円とすると
20,000,000円×4/1000=80000円です。

次は土地建物の共有持分2分の1を相続によって移転する場合です。
土地建物の評価額の合計が仮に20,000,000円とすると
持分半分(2分の1)の移転は
20,000,000円×1/2×4/1000=40000円です。

細かい点ですが、税率を掛ける前に1000円未満の端数を切り捨て、
税率を掛けた後に100円未満の端数を切り捨てるというルールもあります。

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15年03月28日 13時26分34秒
Posted by: shinmachi
最終的には当然司法書士が権利書を確認しますが、
まず本人に簡単に確認していただくケースもありますので、
基本的な権利書の判別方法を下記に記載します。

物件の登記事項証明書(登記簿謄本)ご用意いただいて、
自分が購入(移転)したところの記載を確認します。

次のような記載があるはずです。

所有権移転|平成□□年□□□□日受付第□□□□□□
所有者 住所何某 自分の氏名

ここの受付何月日と受付番号が判別に必要になります。

現在権利書は下記の二つの種類に分かれてます。
昔の権利証と平成17年頃から代わりに発行されている登記識別情報です。
それぞれに分けて説明します。

昔の権利証
 表紙をめくると申請内容(所有者、物件の記載等)が記載されています。
 その最後に「登記済」と赤く四角いハンコが押されている箇所があるはずです。
 そのハンコの中に受付何月日と受付番号が記載されていますので、それが
 先ほどの番号と同じかどうか確認します。
 同じであればそれが権利書になります。
 
登記識別情報
 平成17年頃から権利書の代わりに発行されています。
   特徴は下側に緑のシールが貼ってあり、12桁の暗証番号が記入されています。
   紙ではなくその暗証番号自体が権利書となります。
   上側に登記をした情報の記載があり、受付何月日と受付番号も記載されて
 います。それが先ほどの番号と同じかどうか確認します。
 権利書と違うのが登記識別情報は物件ごと、申請人ごとに発行されますので、
  上側の登記をした情報の記載でそれらも合わせて確認するようにして下さい。

以上簡単な確認方法を記載しましたが例外もありますので、最終的には必ず
司法書士に確認してもらうようにして下さい。

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15年03月26日 15時03分02秒
Posted by: shinmachi
一般の方からよくご依頼をいただく抵当権抹消登記ですが、
案件によっては抹消登記だけでなく、その前に別の登記を
申請する必要があります。下記3つが代表的な場合です。

所有者の登記簿上の住所が現在の住所と違う場合
  土地建物を購入(登記)をした当時から住所を移転している場合、
  登記簿上の住所と現在の住所が異なります。この登記簿の住所を
  現在の住所に変更する「所有権登記名義人住所変更登記」を抹消登記
  の前に申請する必要があります。
  補足ですが、抹消する抵当権者の本店が登記簿上の本店と違う場合は
  変更が分かる証明書を添付すれば足り、変更登記は必要ありません。

抵当権が消滅する前に合併等により移転している場合
   抵当権が合併等により移転した後に抵当権が消滅した場合は、
  「抵当権移転登記」を抹消登記の前に申請する必要があります。
  (権利変動の過程を分かるようにするためです。)
  なお司法書士に依頼する場合、抵当権移転分の費用は通常移転をした
  金融機関等に請求します。抹消登記の費用のみ依頼人からいただくことになります。

所有権が死亡した後に抵当権が消滅した場合
  土地建物の所有者が死亡した後に抵当権が消滅した場合は
  所有者の相続による土地建物の名義変更(移転登記)、つまり「相続登記」を
   抹消登記の前に申請する必要があります。
    なお所有者の死亡前に抵当権が消滅している場合は、相続登記をすることなく
  そのまま抹消登記が可能です。(ただ相続を証する書面は必要です。)

上記は抹消登記の前に申請する必要がありますが、連件申請といって
申請書に番号を振れば(1/2、2/2など)合わせて法務局に持ち込むことが
可能です。別々に分けて申請する必要はありません。

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15年03月21日 01時09分07秒
Posted by: shinmachi
相続登記の依頼を受ける際に、ときどき
「遺産分割協議書は書式例を見て自分で作成しました」
と持参する人がいます。

それをそのまま使用できないかこちらで確認をするの
ですが、残念ながら修正あるいは再作成をせずに
済んだのはほんの一握りです。
つまりそのままではほとんど使用できませんでした。

基本的な点ですがよくあるのは下記2点です。

土地・建物を所在と地番・家屋番号ではなく住所で記入
 土地・建物は所在と地番・家屋番号という番号で特定されます。
 これは住所の表記とは異なります。登記を申請する際の申請書には
 この地番・家屋番号で記載します。分割協議書もこちらで特定する必要が
 あります。 (市販の書式例の記載もそのはずです。)
 上記は司法書士等や不動産関連の仕事をしている人なら当然
 知っていることですが、そうでない人は場所の特定はまず住所だと
 いう認識があるのだと思います。だから書式例を見てもこの間違いをして
 しまいます。
 地番・家屋番号は権利書を見れば分かります。ただ現在の表記と違う場合が
 ありますので、まず法務局で最新の登記事項証明書を取得します。
 そのとおりに記載するのが正しい作成方法です。

誤字脱字が多い
 登記の申請書や遺産分割協議書には正確性が求められます。
 例えば土地・建物の地番・家屋番号は番号が違えば別の土地・建物
 のことになります。そのままでは当然登記はできません。
 専門家(司法書士)が作成する場合も必ず作成した後に内容が間違っていないか
 チェックする作業をします。ご自分で作成する場合も作成した後にもう一度
 戸籍謄本や登記事項証明書等の資料で確認する作業をお願いします。

遺産分割協議書ですが、例えば父が亡くなり、その相続登記をしないまま
今度は母が亡くなり、その後に相続登記をする場合などは通常とは異なる記載を
する必要があります。相続登記を司法書士に依頼するのであれば、遺産分割協議書
の作成も合わせてお任せしたほうが依頼がスムーズにいくとかと思います。

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15年03月13日 16時18分51秒
Posted by: shinmachi
過去に依頼を受けた事例です。
土地を複数人で共有で所有しているが、権利関係が複雑なので
いまのうちに一人の単独所有にしたい。
そこで各自の持分を単独所有する人に「贈与」しようと考えた。
ただ土地が「農地」なので移転には農地法の許可が必要になると
思ったが、役所に相談したら許可は難しいと言われた。
上記のような相談内容です。

そこで依頼の目的が共有関係の解消(単独所有)でしたので、
各自の持分を「贈与」(一方があげる・相手方は受け取る)でなく、
その持分を「放棄」(自分はいらない)してもらいました。

「贈与」の場合は農地法の許可が必要ですが、「持分放棄」の場合は不要です。
農地法の許可がもとめられるのが当事者の意思表示による移転です。
「持分放棄」は単に自分の持分をいらないという意思表示で移転についての
意思表示ではないからです。
ではなぜ移転するかというと「共有者の一人が持分を放棄したときは、その持分は
他の共有者に帰属する」という規定が民法という法律にあり、これによって移転を
するためです。つまり法律上の効果によって自動的に移転をするので、意思表示に
よる移転ではない。したがって農地法の許可は不要という理屈です。

注意点ですが、他の共有者にその持分割合に応じて帰属します。
例えばA・B・Cが3名で共有している土地でAが「持分放棄」した事例ですが、
Aの持分をBだけに移転することはできません。Cにも持分が帰属する
からです。また共有者ではないDにも当然移転はできません。
BだけまたはCだけあるいは共有者ではないDへ移転が目的の場合は
「贈与」等の他の方法で移転をすることになります。

※移転原因が「持分放棄」でも贈与税の対象にはなりますのでご注意下さい。

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15年03月12日 16時58分41秒
Posted by: shinmachi
抵当権抹消は抵当権者(義務者)と物件の所有者(権利者)の
共同申請になります。

では物件の所有者が2名以上(共有)の場合、例えば
土地 Aさん・Bさん 建物 Aさん・Bさん
土地建物に抵当権が設定されてます。
上記のような共有関係の場合Aさん・Bさんともに
抵当権の抹消の申請人になる必要があるのか。

共有物の保存行為は共有者の1人が単独でできます。
ですからこの場合はAさんまたはBさんのどちらかが申請人
となれば抹消登記を申請できます。

つまり司法書士が依頼を受ける場合は片方から委任状をいた
だけば足りることになります。
ただし登記の申請書には権利者として両方の記載が必要です。

土地 Aさん・Bさん
 建物 Aさん・Cさん
この場合もAさんのみが申請人となることは可能です。

土地 Aさん単独 建物 Bさん単独
この場合はAさん・Bさん両方が申請人になる必要があります。

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15年03月11日 11時22分36秒
Posted by: shinmachi
一般の方の相続の相談を受ける際によく
「Aさんは相続を放棄しましたので・・・・」という
お話をお聞きしましすが、経験上この場合内容
は2つに分かれます。

①「相続放棄」の申立てをした場合
  家庭裁判所に「相続放棄」の申立てをして
  認められるとその相続について相続人ではなくなります。
  つまりプラスの財産もマイナスの財産も一切相続しなくなります。
  (言い換えるとその人には関係なくなります。)
  通常マイナスの財産が多い場合に利用される制度です。
  上記文面をそのまま解釈するとこのことに該当します。

②「遺産分割」をした場合
  相続財産について具体的に財産を分けることです。
  例えば相続人がA・B・Cの場合、その3人で話し合いをして、
  被相続人の甲土地はAが相続すると決めることです。
  このケースで遺産を相続しないB・Cについて「相続」を
  「放棄」したという表現される方がいらっしゃいます。
  つまり遺産分割で財産を分けたことを「放棄」という言葉で
  伝えようとしているということです。
  
相続の「放棄」と聞けば、普通は①に該当します。
専門家に相談する際は②のケースは「放棄」という言葉は
使わず、「分割協議をした」と説明をすれば内容が正しく伝わり、
その後の相談もスムーズになるかと思います。

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15年03月10日 14時30分05秒
Posted by: shinmachi
完了書類をお渡しする際によく
「もう前の権利証は処分して大丈夫ですか?と
質問を受けます。

所有権全部を移転して効力が無くなっている場合
(カラの権利証)は問題ありませんが持分を移転
した場合は注意が必要です。

例えば土地登記簿上、Aさんの持分が2分の1、Bさんの持分が2分の1
とします。(過去に土地を購入した際共有名義で登記)
今回Aさんが亡くなり、持分2分の1をBさんに「相続」で移転登記をしました。
その結果その土地はBさんの単独名義となります。
ただ、今回移転したのは2分の1なので、発行される新しい権利証
(登記識別情報)は移転した2分の1の効力しかありません。
もともと購入した際の権利証のBさんの持分は動かしてないのでまだ
効力が残っています。つまり今回の新しい権利証(2分の1)ともともと
の権利証(2分の1)合わせて土地全体の権利証になるということです。

上記のようなケースの場合は古い権利証を絶対に処分してはいけないので、
完了書類をお渡しする際に念入れにご説明してます。

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15年03月07日 13時22分41秒
Posted by: shinmachi
ときどき不動産会社指定の司法書士の見積り金額が高い等の理由で、
HPを見て決済をお願いできないかというご相談が不動産会社ではなく
直接お客様からくることがあります。
こちらの金額を提示してご了解いただければ依頼を受けることはもちろん
可能です。(実際に過去何件かあります。)

ただし下記2点をクリアしていることが条件になりますので、
不動産会社等に確認をお願いします。
①不動産会社の指定した司法書士以外の司法書士で可能なのか。
 (不動産会社によっては指定した司法書士以外は不可というところも
  あります。)
②すでに他の司法書士が決済の段取りをしていないか。
 通常は決済を担当する司法書士は決済日の1~2週間前から当日の
 段取りをします。これは決済日に問題無く登記を申請するためには絶対
 に必要なことです。よく誤解をしている人がいますが、決済日だけ仕事
 をするわけではないです。
 (どちらかというと事前の段取りの方が重要です。)
 決済日まであまり日数がない時点でご相談をいただいても、すでに他の
 (指定の)司法書士が段取りをすすめています。
 その場合は司法書士を変更するのは難しくなります。

また売買決済の正確なお見積もりを作成するには次のものが必要になりますので、
見積書を希望の際は準備をお願いします。
(1)該当不動産の登記事項証明書
(2)該当不動産の評価証明書
(3)ローンを組む場合はその金額
※上記の他に可能であれば売買契約書

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15年03月03日 11時16分34秒
Posted by: shinmachi
事務所名:辻堂新町司法書士事務所

司法書士名:久保田淳

所属:神奈川県司法書士会 湘南支部

登録番号:神奈川第1449号

認定番号:第1201228号


住所:神奈川県藤沢市辻堂新町一丁目4番1号 橋本ビル301

電話番号:0466-52-4890

FAX番号:0466-52-4891

インターネットでのお問い合わせはこちら
http://www.tsujidou-shinmachi.jp/contact/

営業時間:9:30~17:30(土日祝定休) 
※土日夜間も予約の上相談可能です。

対応エリア:神奈川県藤沢市、茅ヶ崎市、辻堂・湘南法務局管轄エリアを中心に
          対応しております。


最寄り駅:JR辻堂駅(北口より徒歩約4分)
※北口改札からロータリーを正面右(テラスモール湘南と逆方向・藤沢方面))に
  線路沿いに歩きます。
(1階が橋本造園企画という不動産会社のビルの3階です。)
(入口は線路側の道路の階段からになります。)



最寄り法務局:横浜地方法務局湘南支局(徒歩約10分)
※湘南法務局から当事務所に向かう場合は辻堂駅を目指して下さい。
 (そこからは上記の駅からと道案内と同じです。)




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